香格里拉市2025年第四季度房地产开发投资运行分析报告

香格里拉市统计局     和学文

2025年，香格里拉市房地产市场呈现“供给端投资回升与需求端销售低迷”并存的复杂格局。房地产开发投资在低基数效应和新项目入库带动下实现高速增长，但商品房销售面积与金额双双下滑，市场库存持续攀升，行业企稳基础尚不牢固，市场信心恢复仍需时日。

　　一、总体运行特征：投资与销售显著分化

　　（一）开发投资增速迅猛，但可持续性承压

截至四季度末，全市累计完成房地产开发投资1.64亿元，同比大幅增长215.8%，呈现“V型”反弹态势。高增长主要由去年同期极低基数（基数效应）及本年新增入库的2个项目（含1个新开工项目）投资集中释放所驱动。该反弹虽标志着供给端阶段性修复，但由于先行指标疲弱，投资增长的内生动力与可持续性面临考验。

　　（二）商品房销售持续探底，价量齐跌

与投资高热形成反差，市场需求端持续萎缩。2025年，全市商品房销售面积仅3.09万平方米，同比下降12.9%；实现销售金额1.52亿元，同比下降18.3%。销售额降幅大于销售面积降幅，表明市场不仅成交量收缩，房价也承受下行压力，反映出居民购房意愿与支付能力双重不足。

　　（三）库存总量高企，去化周期显著拉长

截至2025年底，全市商品房可售面积存量高达33.89万平方米，同比激增90.9%，处于历史高位。尽管“待售”（已竣工未售）面积同比微降7.2%至16.32万平方米，但在销售流速大幅放缓的背景下，整体库存去化周期被急剧拉长。大量资金沉淀于存量房源，成为当前房地产市场最突出的风险点，并对企业资金链和地方财政稳健构成压力。

　　二、面临的主要问题与挑战

　　（一）企业投资意愿疲软，项目推进后劲不足

当前，房屋新开工面积等反映市场未来的先行指标仍深陷负增长区间。这显示，在销售回款缓慢、资金压力巨大的环境下，开发企业对后市预期普遍谨慎，投资行为趋于保守。多数企业采取“以销定产”策略，动态调整工程进度，导致项目建设周期被动延长，未来投资增长动能明显减弱。

　　（二）有效需求严重不足，去库存压力空前

受全国房地产市场周期性调整及本地经济环境影响，潜在购房者观望情绪浓厚。销售端的持续低迷，使得不断新增的供给难以被有效消化。高库存不仅加剧企业财务成本和现金流风险，还可能诱发价格竞争，形成“降价→观望加剧→销售更难”的负向循环，对市场稳定和地方经济健康构成潜在威胁。

　　（三）政策效应尚未充分显现，市场活力有待激发

尽管在库企业及项目数量有所增加，但市场主体整体实力偏弱。在当前需求收缩、融资渠道不畅的宏观环境下，既有支持政策的传导效能存在阻滞，对市场信心的提振作用尚未完全释放，部分项目面临停工或缓建风险，行业整体活跃度不足。

　　三、措施建议

　　（一）加强监测与服务联动，稳定投资供给预期

建议由住建部门牵头，联合统计、自然资源、金融等部门，建立房地产项目全生命周期动态监测与服务机制。重点对“已开工未纳统”项目进行摸排，确保符合条件项目及时入库。针对推进困难项目，实施“一企一策”精准帮扶，协调解决融资、审批等关键堵点，推动项目正常建设，稳定市场供给。

　　（二）供需两端协同发力，加快库存去化进程

需求端：在坚守政策底线前提下，研究出台针对引进人才、多子女家庭、城市更新安置群体的定向购房补贴、契税减免或公积金贷款优惠政策，释放合理住房需求。

供给端：鼓励企业通过优化户型、提升品质、完善配套等方式创新产品，适应改善性需求。根本在于，必须多措并举提升城乡居民收入水平与就业稳定性，夯实房地产市场长期健康发展的需求基础。

　　（三）引导行业转型升级，优化市场发展环境

积极引导房地产开发从传统住宅向旅游度假、康养休闲、文旅融合等多元化、复合型业态转型，结合香格里拉独特的生态、文化资源，消化存量土地和房产。同时，大力优化营商环境，扶持本地稳健型房企发展，并着力引进具有品牌、资金、运营优势的省内外大型企业，为市场注入新活力，推动房地产高质量发展模式平稳过渡。

　　四、总结与展望

当前，香格里拉市房地产市场正处於结构调整与模式转换的关键期。投资数据的反弹具有一定的暂时性和结构性特征，而销售低迷与高库存才是当前面临的核心矛盾。建议各方理性看待数据波动，短期内以“稳预期、防风险、促转型”为重点，加强政策协调与预期引导，中长期坚定不移地推动产业多元化与收入增长，助力房地产市场实现软着陆与可持续发展。