香格里拉市房地产市场运行情况简析

2018年一季度，香格里拉市房地产开发投资、商品房销售面积两个重要指标同比增长较快，全市房地产开发完成投资440万元，同比增长780%。房地产销售情况继续保持良好态势，实现销售面积1364平方米，同比增长199.8%。房地产投资势头较好，展现良好开局。

一、房地产业投资运行的特点

（一）房地产开发投资快速增长。全市房地产开发企业累计完成投资440万元，同比增长780%。按房屋用途分440万元投资均为商业营业用房。

（二）施工面积同比增长。全市房地产开发企业房屋施工面积433301平方米，同比增长2.1%。房地产开发企业竣工面积为0。

（三）销售持续向好，待售面积继续减少。香格里拉市2018年商品房销售继续增加，待售面积继续减少，一季度全市商品房销售面积1364平方米，同比增长199.8%；全市商品房待售面积62562平方米，同比下降22.6%，待售面积下降，“去库存”效应明显。

（四）项目减少，土地购置面积大幅下降。全市房地产项目18个，同比下降5.3%，其中未完成投资的项目仅11个，同比下降42.1%，企业新开工面积为0，本年土地购置面积为0，上年同期53000平方米，土地购置面积大幅下降，房地产开发项目储备不足，土地储备不足。

（五）商品房均价上涨。全市房地产总销售额为735万元，同比上涨15.6%；而销售面积同比增长199.8%，全市住宅销售面积786平方米，销售额205万元，均价为2608元/平方米，同比下降6.0%，全市商业用房销售面积56平方米，销售额60万元，均价为10714元/平方米，同比增长71.2%。

（六）房地产投资集中在城区。全市房地产投资主要集中在城区，城乡差异大。全市房地产企业共24个，其中22个在香格里拉市城区，1个在开发区，1个在虎跳峡镇（项目还未实施），其他9个乡镇无房地产企业。

二、香格里拉市房地产开发投资呈现的问题

一季度，香格里拉市房地产市场在各方努力下，从项目开发到市场销售均表现出较好的势头，展现出良好开局。但仍存在房地产项目贮备不足、后续开发投资乏力，待售面积仍然较大、去库存压力依旧存在，城乡房地产发展成两极化分布、不利于全市房产市场健康稳定发展。

（一）项目贮备不足、后续开发投资乏力。从可持续发展的角度看，香格里拉市房地产开发投资占固定资产总量比重从2014年的5.8%，降为2016年的1.8%，到2017年占1.6%，到2018年1季度仅占0.31%，房地产开发投资对全市投资总额起的是负拉动作用，全市房地产投资主要靠几个重点项目（即：独克宗花巷、亚洲旅游论坛、香巴拉小镇）支撑。

（二）待售面积仍然较大，去库存压力依旧存在。在各项促销政策及放宽个人贷款的利好趋动下，全市房地产待售面积虽然得到了一定消化，但待售面积仍然较大。一季度全市待售面积62562平方米，同比下降22.59 %，但库存量仍然较大。由于存量积压在很大程度上制约了房地产企业资金回笼周转，给全市房地产开发健康持续发展带来隐忧。

（三）城乡房地产发展呈两极化分布，不利于全市房产市场健康稳定发展。全市11个乡镇房地产开发投资成两极化分布，全市91.67%的房地产业分布在香格里拉市城区，房地产行业发展城乡两极分化严重，不利于全市房地产行业的健康稳定发展。

三、房地产行业健康发展建议

房地产行业的健康发展与否可以说是关系国计民生乃至社会稳定的大事。房地产行业涉及群众的基本住房保障和住房改善需求，也涉及地方的发展。在当前房地产发展现状及全国宏观经济背景下，应密切关注全市房地产市场变化，及时反应，保障房产刚需消费，消纳现有库存。

（一）合理调控新增房地产项目备案。从香格里拉市房地产行业实际发展情况来看，对于房地产新谋划项目，全市目前应合理调控，密切关注市场变化，在当前全市商品房销售良好、价格上涨过快但新增住宅投资不足的情况下，应适当加大新项目准入，增加供给稳房价。

（二）加大国家房地产“去库存”政策引导，实现房地产政策调控与满足刚需的和谐统一。多种方式去库存，坚持“房子是用来住的，不是用来炒”的新导向，采取“以租带售”、“租售并举”的方式，加快库存商品房的消化。加大力度逐步完善住房配套公共设施，提升住宅片区相应的教育、医疗、商业配套等服务品质。鼓励乡村住房刚需人群进城置业。

（三）加强对房地产运行情况的综合平衡，及时发现问题解决问题。侧重于鼓励旅游地产的充分发展，在气候资源优势明显，适宜人居的沿江一带，如经济开发区、虎跳峡镇、金江镇、上江乡等地推进符合“候鸟式养老人群”的“养老地产”的探索实践，以旅游、休闲、文化等地产为契合点，促使房地产行业发展在正常轨道运行。